杠杆炒房后果多严重？房价波动20%盈亏波动354%！

　　据加拿大乐活网Lahoo.ca周二(1月15日)报道称，上周末，CMHC的首席执行官Evan Siddall代表公司帮助加拿大全体房奴算了一笔账。然后得出一个结论，贷款压力测试帮助很多加拿大家庭避免了亏损和失去家园的痛苦。
　　
　　黄三水说，废话不讲， 先看看是怎么算的。
　　
　　假定黄三水购买了一套价值50万加元的房屋，为了使杠杆最大化，黄三水选择首付5%，也就是25000美元。然后向一家商业银行借入一笔25年期限，5年固定抵押贷款利率为3.89%的商业贷款。
　　
　　这种操作非常非常普通，也非常非常常见。
　　
　　如果5年后房子还没有转卖，则黄三水实际支付的成本是首付25000加元、各种购买成本19000加元、偿还本金20782加元、偿还利息89369加元，合计15.4万加元。成本中还未计入税收、维护和房屋保险。
　　
　　这个时候房子的实际价格其实已经达到了589369加元。
　　
　　第一种可能是这个5年内，房价上涨了10%（这符合加拿大的通货膨胀率），那么黄三水可以看到的收益就是5万加元。而这笔钱并不足以抵偿黄三水5年中支付的利息89369加元。相相当于黄三水浮亏39369加元。
　　
　　第二种可能是这个5年内，房价下跌了10%，则黄三水可以看到的收益就变成了负5万加元。相当于黄三水浮亏139369加元。
　　
　　我们暂且不论房价涨跌都是浮亏的现实，首先要看清楚杠杆带来的盈亏偏差有多大，房价波动只有20%，而盈亏浮动则达到了354%。这就是杠杆的威力。
　　
　　小编觉得CMHC的算法很僵硬也很奇怪，比如没有考虑到租金、提前卖出或者滞后卖出等诸多不可测算的变量。再比如计算盈亏比例的方式。
　　
　　但黄三水却认为CMHC给我们提供了一个暂新的思路，那就是杠杆带来的风险其实远大于杠杆带来的回报。但问题在于人们的头脑里容易放大收益而忽略风险。
　　
　　如果大家对这个经济命题还弄不懂的话，可以参考过去三年的中国股市，比较下有多少人因为加杠杆炒股破产跳楼失去公司， 有多少人因为加杠杆财务自由成为人生赢家，就能轻松明白杠杆对投资者来说也许是很大的机遇，但往往意味着更大的危机。
　　
　　所以，Evan Siddall告诉所有加拿大人，贷款压力测试是为了大家好，通过一种强有力的杠杆约束，捆住一些人不受控制的手，让借钱从so easy模式变成normal模式甚至hard模式，然后在未来5-10年内可以帮助很多家庭无需面对破产或者失去家园的危机。
　　
　　Evan Siddall警告那些鼓吹贷款压力测试不公平的人，总有一天大家会看到是谁在裸泳，但那意味着一个又一个家庭的财务悲剧。所以对在你身边喋喋不休说贷款压力测试坏话的人必须提高警惕，因为他们有可能把你推进杠杆深渊。
　　
　　黄三水说，CMHC的首席执行官和地产经纪是完全不同的立场，前者代表加拿大官方的贷款管理机构，需要的是谨慎的风控和安全的金融防火墙。而后者是市场的催化剂，任何能推动成交的事情，包括极限加杠杆都是地产经纪的最爱。
　　
　　黄三水认为，从一个地产经纪的角度讲，他不希望有任何人唱衰地产市场，但理性客观的说，降低杠杆率是降低风险的最有效办法，哪怕一大票潜在的买家被踢出交易市场。
　　
　　Evan Siddall指出，房价大涨时，过度使用杠杆的人能获取最大收益，但房价大跌时，过度使用杠杆的人很可能倾家荡产。所以贷款压力测试是保护加拿大家庭不被财务危机困扰的重要保障。
　　
　　贷款人必须确保自己在利率上调或者收入波动时保持还款能力，否则中国香港曾经遭遇的负资产问题也极有可能出现在加拿大。
　　
　　Evan Siddall最后提醒大家，很难说政治家和地产开发商谁更慷慨，但至少知道谁更注意安全。所以贷款压力测试不但不会取消还将长期保持。有侥幸心理的人不适合投资房产。