美国楼市摆脱低迷 复苏不均隐忧仍存

　　从2011年以来，美国房地产的暖风已把众人熏得沉醉。不仅美国人开始抢购，包括中国在内的海外投资者也纷纷前去抄底。种种迹象显示，美国住房市场已经摆脱了深陷低迷的困境。
　　
　　然而，在持续了几年的复苏之后，有人担忧美联储低利率的政策可能已导致楼市出现虚高。
　　
　　低利率+低房价双重推手
　　
　　一位刚刚在美国华盛顿特区附近买了一栋别墅住宅的新移民杨女士在接受第一财经日报《财商》记者采访时表示：“在美国，房屋的价格是按照一栋一栋计算，不像在国内是每平方米多少钱的概念。我们买的这栋别墅的价格是50万美元的，里面是2层楼的设计，有车库和庭院，价格在华盛顿附近算是中等。”
　　
　　“当然，这样的价格相比国内是便宜多了。而且根据现在美国的购房政策，只要两成首付就可以了，其他的都要贷款。由于现在贷款利率超低，所以每个月所要缴纳的按揭金额也不是很高，2000美元左右，单凭我一个人的能力就能买得起这栋别墅。”杨女士这样告诉记者。
　　
　　目前，美联储推行的是零利率政策，即存款利率是零。而贷款利率方面，美国住房抵押贷款机构房地美最新发布的数据显示，截至5月23日一周，美国30年期定息抵押贷款平均利率为3.59%，15年期定息抵押贷款平均利率升至2.77%。
　　
　　显然，目前的贷款利率仍处于历史低值。数据显示，在美联储于2008年末开始购买抵押贷款支持证券之前，最受购房者欢迎的30年期固定抵押贷款利率大约为6.1%。按照这一利率，一名每月可偿还1000美元的借款人可以获得165000美元的抵押贷款，而在目前3.5%的情况下，同样一个借款人则可以获得222000美元的贷款。换句话说，低利率政策使得买房人的购买力增加了三分之一。
　　
　　据美国房地美的首席经济学家弗兰克·诺沙福特（Frank Nothaft）称，利率使房地产市场及整个美国经济都有了令人满意的增长。他说：“在过去的八个季度的时间里，住宅固定投资带动了整个美国经济的增长，并且在今年前三个月的时间里产生了0.3%的增长。近期内，低的按揭利率会继续带动美国房地产市场的恢复。”
　　
　　“买房者还可以通过对房产进行再融资（Refinance），这样还可以降低购房成本，而现在即使美国没有进行再融资，也可以轻松购入住房。”
　　
　　目前在美国，随着房价的不断上涨，越来越多的购房者开始利用房屋净值信用额度（Home Equity Line of Credit，简称 HELOC），对房屋进行再融资。
　　
　　不过杨女士指出：“不论是贷款的门槛还是再融资的门槛要比2008年之前高很多。”
　　
　　面对复苏的市场，美国金融监管当局所要做的就是保持足够的警惕，他们试图在低利率时代，通过严格的资格审核增强贷款信用，防止出现次贷危机式的信用崩盘。
　　
　　今年1月，美国消费者金融保护局（CFPB）出台新规，收紧个人抵押贷款市场的贷款标准。其中包括，简易贷款减少，提供详细信息的贷款增加，那些希望借到廉价资金进行投资的富裕者，必须提供详细的财务文件，包括报税单、工资单以及银行对账单等。而放贷者也将承担更大的责任，如果放贷方没有核验借款人的收入或资产，将被禁止发放贷款，如果发放个人无本金贷款造成坏账，放贷机构将承担审核不力的责任。
　　
　　房地产“复苏”极不均匀
　　
　　从数据上看，美国的房价已较金融危机时上涨不少。美国联邦住屋融资局（FHFA）最新公布的数据显示，今年第一季度美国房价环比上涨1.9%，为连续第7个季度环比上涨，而同比则上涨6.7%。
　　
　　一名美国房地产中介公司的董先生在接受记者采访时表示：“目前，美国的一些大城市和热门区域的房价已经超过了2007年时的最高水平，当然也有一些地方的房价还未有明显的上涨。”
　　
　　当然，也有对冲基金经理指出，目前美国房地产“复苏”极不均匀，只是几个地区的房价增长较迅速，而另一些地区的价格仍在历史低点徘徊。
　　
　　董先生告诉记者，由于美国对外国投资者购买房产没有限制，中国投资者也成为美国房地产市场的购买力，占所有美国房地产市场购买金额的10%，为仅次于加拿大的第二大购买源。
　　
　　“据我观察，从去年11月份开始，到美国买房的中国人突然开始增加。”董先生这样表示，“现在到美国买房子的基本分为三类人，各占三分之一。第一类是打算移民的人。他们的年龄在40到50岁之间的居多。这类人基本上是在为子女教育而买房子。他们的一个共同特点就是，买房子非常认真，而且成交率也是最高的。第二类则是想去美国养老，年龄大概在50岁到70岁之间，这类人的特点是他们的孩子已经完成留学、顺利工作或者结婚，老两口买房的目的是享受‘退休生活’。最后一类人就是以投资为目的的 ‘炒房客’了。他们买房后主要以出租为目的。这类主要是在好的地区或者学区买房，因为只有这样才能获得不错的投资回报，目前美国对外国投资者没有任何投资房地产方面的限制，中国投资者有护照就可以买美国的房子。但相对于中国房地产而言，去美国买房则需要付1.2%~2%的房产税，在房屋出售时缴纳资本利得税，最高征收房屋差额部分的23%，但如果是五年之后出售的房屋，这一税率就可以降低到18%。
　　
　　中国投资者也可以申请贷款，首付需要支付四成。不过中国投资者大多数是比较富裕的人群，而且由于在美国贷款需要提供的材料过多，限制也很高，所以他们中绝大多数都是采取一次性付清的方式。
　　
　　房价已经虚高？
　　
　　在众多分析师和投资者看来，房地产仍将成为2013年美国资本市场中最重要的题材。
　　
　　不过也有一些人担心，房地产市场警报尚未解除，局部风险犹存。有消息称，在房地产泡沫的重灾区，如内华达州、佛罗里达州、伊利诺伊州、新泽西州和纽约州等地，房地产市场依然在底部徘徊。在这些地区，房屋止赎率依然很高，丧失房屋赎回权人数也在不断上升。如果重灾区的警报信号不解除，美国房地产就难言真正的整体复苏。
　　
　　美国一家房地产咨询公司的首席执行官约翰·伯恩斯（John Burns）称，值得担忧的一点是，如果房价以目前的速度上升，一旦贷款利率升至6%以上，支付能力就会成问题。而且一旦贷款利率升高，将有可能马上抑制房地产的复苏势头。
　　
　　除此之外，越来越多的首次置业者还面临着高失业率、低储蓄率以及高负债的状况，而这也将成为未来房地产市场的一个隐忧。
　　
　　近日，有分析人士在微博上惊呼，芝加哥商品交易所木材期货短短2个月的时间跌了25%，与房地产板块走势出现背离，过去二者关联度非常高。如果美国房地产仍在复苏、新屋开工和营建许可表现强劲，木材价格不应该出现如此大的回调。所以木材大跌也许是一个值得关注的信号。
　　
　　或许，唯一能够确定的是，美国楼市未来不可能一帆风顺，仍将面临更多波动。