美国税法如何影响外籍房地产投资者的收益

　　近一两年来，在世界各地经济持续波动，而美国却出现明显复苏态势的大环境下，美国逐渐变为全球资金的吸取地。
　　
　　走在位于世界金融中心的曼哈顿街头，我们不难发现很多的老旧大楼及商厦正在翻修，而其资金来源，不少是来自世界各国的投资者；中央公园里也看到了更多英语以外语种的外籍人士，他们中间不乏来自俄罗斯、欧洲及中国，在曼哈顿已经购买了房地产的富豪。
　　
　　前两个月，一个名为中国投资联盟的中国投资机构，也在华尔街设立了办事处。
　　
　　在最近这一波全球资金涌进美国的大潮中，我们看到了很多中国人的身影。
　　
　　不过，像很多世界各国的富豪一样，国人到美投资时往往并没有特别在意美国税法与自己本国税法有什么不同，而会用既有思维去衡量投资回报率。
　　
　　本来，到美国投资房地产对国人来说就是一个新玩意，所以知道如何保护自己权益的可谓绝无仅有。另一方面，能够给投资者提供真正专业意见，又懂得中国语言文化的专业人士，无论在中国还是美国，也因为这是一个新兴事业而少之又少。
　　
　　可是，美国偏偏又是一个税务法律极其繁复的国家，有千千万万的税法条文……
　　
　　当然，所谓“道高一尺，魔高一丈”，美国也有一群极为优秀的金脑瓜财税法专家，其中多半是犹太人，很会在法律的条文中找到合法运作的空间去为客户保护资产。
　　
　　笔者的一位合作伙伴，就是经常接受美国主流媒体访问的著名海外资产保护的犹太籍律师。他最近就撰文指出，海外投资者过去一年在美国投资的房地产总额大幅增加，可他们绝大部分并没有意识到美国有一条专门针对外国房地产投资者的税法。
　　
　　这税法里面规定当外国投资者出售房产时，其成交额的10%会被预扣起来以备缴应付税项。比方说，某外国投资人在美国购置了一套200万美元的房子，其房产以220万美元出售，其中22万美元就要被预扣起来，所以实际到手只有198万美元而已。
　　
　　即便房子以原价或低于买入价售出，预扣也同样是房价的10%。至于到最后该10%能否拿回来，就要看个人情况而定，但怎样也要经过一轮繁复的申讨过程。
　　
　　那有没有什么方法可以避免被预扣呢？答案是有的，方法是投资者在成交房子前设立好一种特别的信托去持有房产，在出售该房产时就可以避免10%的预扣。
　　
　　不过因为这种信托里面的条款需要特别设计，一般在美执业的律师也很少懂得如何正确地操作。现在有些会计师会建议客户以公司名义购买房产来避税，其实这种做法细究之下，还是逃不掉10%的预扣。由于这种信托必须在买房前进行，如果读者已经在美购买了房产就为时已晚了。
　　
　　另外，国人在美置业投资时，也要特别注意房产的持有成本。以曼哈顿的豪华住宅为例，住宅每年的地税和管理费大约是楼价的1%～2%，其差距主要来自两个方面，一是大楼坐落的地点是否符合纽约市政府减税的规定，如果没有减税，地税会高出一两倍以上；二是大楼的软、硬设施，包括是否有门房、健身设备、游泳池、儿童游乐园、公共悠闲场所等等。
　　
　　另外，如果房子出租，由于本人不在购房地，通常需要找专业人士代为协调租客问题和每月收租等，其代管费用一般是租金的5%～6%。以在曼哈顿中心地段一栋贝聿铭设计、112平方米一居室两浴的住宅为例，其价格为280万美元，租金每月9500美元，如果以租金除以售价来算，假设12个月均有租客，回报率为4%。
　　
　　不过，这栋房子的地税和管理费每月为2900美元，房子代管费以租金5%来算是475美元，减去所有费用后，其净回报率只有2.6%，如果有空置月份，回报率会更低。所以大家在计算成本及回报时必须要搞清楚。
　　
　　总而言之，异地购房已经不容易，异国置业就更要小心。美国的房市虽然非常乐观，一位曼哈顿明星级的地产经纪就预计未来一两年至少有20%以上的上涨空间。
　　
　　不过，当大家准备入市前，还是必须做好方方面面的研究与部署才能享受丰盛的增值硕果。